Prépondérance immobilière : les immeubles concédés inscrits à l’actif doivent être pris en compte

La société VIParis Holding a cédé en 2013 les titres de sa filiale VIParis PDV, concessionnaire du Parc des expositions de la Porte de Versailles. Cette filiale exploitait le site en vertu d’un contrat de concession conclu en 1987 avec la Ville de Paris. Sur ces terrains, VIParis PDV avait construit et inscrit à son actif les bâtiments et installations nécessaires à l’accueil des foires, salons et congrès, qu’elle mettait à disposition des organisateurs d’événements dans le cadre de conventions spécifiques.

A la suite de la cession des titres de VIParis PDV, la holding entendait soumettre la plus-value au régime de droit commun des PVLongTerme (exonération et réintégration d'une QPFC). L'administration fiscale l'a redressée en estimant qu'elle avait cédé les titres d'une société à prépondérance immobilière, rendant la plus-value non éligible au régime des PVLT.

La CAA de Paris confirme le redressement :

🔹 elle écarte l'argumentaire de la société fondé sur la nature du contrat de concession qui implique, pour le concessionnaire, l'absence de propriété/droits réels sur les installations en cause qui reviennent en principe, en fin d'exploitation, au concédant ;

🔹elle retient le principe de connexion fiscalo-comptable : les biens ont donné lieu à une inscription au bilan de la société VIParis PDV conformément aux dispositions de l’article 621-8 du plan comptable général (dans la rubrique « immobilisations corporelles », au poste « constructions sur sol d’autrui »), or la loi fiscale vise les immeubles inscrits à l'actif, CQFD.

S'agissant des immeubles, leur inscription à l'actif serait donc suffisante pour caractériser une société à prépondérance immobilière (leur affectation à l'exploitation commerciale de la société n'ayant pas été établie).

👉 Si la notion de "droits réels" est pertinente pour apprécier l'existence ou non de "droits immobiliers" inscrits à l'actif (CE, 17 mai 2013, n°352772), la CAA de Paris estime qu'elle ne l'est pas s'agissant des immeubles inscrits (ou qui doivent être inscrits conformément aux règles applicables).

👉Ce faisant la CAA de Paris confirme le jugement de première instance et semble s'écarter de la solution qui avait été retenue par la CAA de Nantes au sujet d'installations portuaires édifiées sur un terrain concédé. Il avait été jugé que la société en cause ne pouvait se prévaloir, sur les installations édifiées, de "droits réels" lui conférant le statut de société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits portant sur ces biens (dans un contexte plus particulier – voir CAA Nantes, 6 nov. 2014, n° 13NT01545).