CAA de Marseille, 18 septembre 2026, n° 25MA00367

25MA00367

Cour administrative d'appel de Marseille

Lecture du vendredi 18 septembre 2026

N° 25MA00367

5ème chambre - formation à 3

Inédit au recueil Lebon

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante:

Procédure contentieuse antérieure:

La SCI La belle vue a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 ainsi que de la retenue à la source mise à sa charge au titre de l’année 2018, et des pénalités correspondantes.

Par un jugement n° 2203671 du 12 décembre 2024, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour:

Par une requête, enregistrée le 10 février 2025, des mémoires enregistrés les 30 juillet 2025, 14 octobre 2025, et un mémoire récapitulatif produit en application de l’article R. 611-8-1 du code de justice administrative à l’invitation de la cour, enregistré le 17 avril 2026, la SCI La belle vue, représentée par la société d’avocats CMS Francis Lefebvre avocats, agissant par Mes Hadjiveltchev et Debieve, demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 15 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- faute d’exercer une activité commerciale, elle n’était pas astreinte à souscrire une déclaration de résultat et n’a pu être régulièrement taxée d’office au motif qu’elle n’avait pas souscrit cette déclaration ;

- l’administration n’a pas établi qu’elle exerçait une activité de location meublée, alors qu’elle-même a produit les éléments propres à démontrer qu’elle exerçait une activité de location de locaux nus ;

- dès lors qu’elle n’est pas une société commerciale, elle n’est pas tenue de poursuivre un objectif de rentabilité comparable à celui d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, de sorte que la théorie de l’acte anormal de gestion n’a pas vocation à s’appliquer ;

- la méthode retenue par l’administration, qui s’est bornée à extrapoler, pour les périodes litigieuses, les loyers ponctuellement pratiqués au titre de certaines locations intervenues en 2018 et 2019 est inadaptée et manifestement sommaire ;

- en procédant, le 28 décembre 2018, à un virement de 473 203,97 euros, elle a procédé au remboursement de sa ligne de crédit auprès de la société de droit luxembourgeois White Gate SA à hauteur des tirages effectués ;

- c’est à tort que l’administration a remis en cause la déduction de certaines charges locatives au motif qu’elles auraient dû être récupérées auprès du locataire, dès lors que le contrat de bail excluait implicitement toute refacturation, que le bien n’a pas bénéficié à l’associé en dehors des périodes de location et que ces charges correspondent à des abonnements nécessaires à l’usage ponctuel du bien, souscrits sur une base annuelle faute d’offres alternatives ;

- elle justifie suffisamment de la déductibilité des emprunts qu’elle a souscrits ;

- n’étant pas passible de l’impôt sur les sociétés, elle ne pouvait être assujettie à la contribution sur les revenus locatifs ;

- dans la mesure où elle n’était pas redevable des impositions réclamées, l’application de la pénalité de 40 % n’a pas lieu d’être.

Par des mémoires enregistrés les 2 juillet, 30 septembre, 16 octobre 2025 et 6 juillet 2026, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au non-lieu à statuer à hauteur de 83 642 euros et au rejet du surplus de la requête.

Il fait valoir que les conclusions sont dépourvues d’objet à hauteur du dégrèvement prononcé en cours d’instance et que, pour le surplus, les moyens soulevés par l’appelant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de Mme Anne Menasseyre, présidente rapporteure,

- les conclusions de M. Olivier Guillaumont, rapporteur public,

- et les observations de Me Hadjiveltchev, avocat de la société La belle vue.

Considérant ce qui suit:

La SCI La belle vue est propriétaire d’un bien immobilier composé de trois lots, situé au sein de la copropriété dite « Château de Juan les pins » à Antibes. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration fiscale a notamment estimé qu’elle exerçait une activité commerciale de location meublée et aurait dû souscrire des déclarations d’impôt sur les sociétés et qu’elle avait commis un acte anormal de gestion en renonçant à percevoir des loyers en contrepartie de la mise à disposition de son bien. Elle l’a, en conséquence, imposée, selon la procédure de taxation d’office, à des cotisations d’impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs au titre des années 2018 et 2019. L’administration fiscale a également constaté l’existence d’une distribution à une société de droit luxembourgeois, qu’elle a imposée à la retenue à la source au titre de l’année 2018. La société relève appel du jugement du 12 décembre 2024 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande, tendant à la décharge de ces impositions et des pénalités correspondantes.

Sur l’étendue du litige :

Par décision du 2 octobre 2025, postérieure à l’introduction de la requête, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes a prononcé le dégrèvement, en droits et pénalités, à concurrence d’une somme de 83 642 euros correspondant à la cotisation supplémentaire de retenue à la source à laquelle la SCP La belle vue a été assujettie au titre de l’année 2018. Les conclusions de la requête relatives à cette imposition sont, dans cette mesure, devenues sans objet, ainsi d’ailleurs que l’admet la société elle-même qui, dans le dernier état de ses écritures résultant du mémoire récapitulatif produit sur l’invitation de la cour, a cessé de mentionner cette imposition dans les conclusions qu’elle entendait maintenir à l’issue du débat contentieux.

Sur la nature de l’activité de location pratiquée par la société et son assujettissement à l’impôt sur les sociétés :

Aux termes du 2. de l’article 206 du code général des impôts : « Sous réserve des dispositions de l'article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35. ». Une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l'article 34 du code général des impôts et, par suite, est passible de l'impôt sur les sociétés par application du 2 de l'article 206 du même code.

Pour estimer que la société La belle vue exerçait une activité de location de locaux meublés, l’administration s’est fondée sur les mentions portées sur les mandats établis le 27 juillet 2017 et le 27 mars 2019 au profit de la SARL JV, qui font état de la location d’un logement meublé, et sur les mentions portées sur les baux successifs de location meublée saisonnière conclus les 11 septembre 2017, 5 juillet 2018 et 4 février 2019 entre la société et M. et Mme A... pour la période comprise entre le 15 septembre 2017 et le 20 juin 2019, qui portent sur un appartement en rez-de-jardin tout équipé, mentionnent un dépôt de garantie portant également sur les objets mobiliers garnissant les lieux loués, font état à plusieurs reprises des meubles et objets garnissant le bien loué en précisant que la location ne comporte pas le linge de maison et que la valeur des objets cassés ou fêlés fera l’objet d’une retenue, tout comme le prix de lavage ou de nettoyage des tapis, matelas ou literie qui auraient été tachés et imposent au preneur de s’assurer pour le mobilier donné en location.

Pour remettre en cause la portée de ces documents, la société requérante produit une attestation établie en 2021, qu’elle présente comme délivrée par son ancien locataire, et deux attestations émanant du gérant de l’agence immobilière du Colombier, dont l’une n’est pas datée et l’autre a été rédigée en 2025, et qui indiquent que les meubles garnissant le bien loué étaient ceux du locataire et que le bien aurait été loué nu. Elle fait également valoir que les meubles en cause ne figuraient pas à l’actif de son bilan. Les éléments ainsi produits apparaissent postérieurs de plusieurs années aux exercices vérifiés et, hormis la référence au recours à des contrats-types, dont les clauses seraient rédigées de façon stéréotypée, sont dépourvus de toute explication sur les raisons pour lesquelles, en présence d’une location de locaux nus, la société, son mandataire et le preneur ont pourtant, et de façon réitérée, fait référence dans leurs documents contractuels, pendant plusieurs années consécutives, à la location d’un logement meublé. La société n’explique pas davantage les raisons pour lesquelles elle a eu recours à des contrats-types portant sur une location meublée plutôt qu’à des contrats-types portant sur une location nue. Dans ces circonstances, et même en l’absence d’inventaire détaillé du mobilier loué, ces éléments ne sauraient prévaloir sur les mentions des contrats mentionnés ci-dessus, contemporaines des années vérifiées, par lesquelles la société civile avait reconnu que la location portait sur un bien meublé. La circonstance que la société requérante n'aurait pas été elle-même propriétaire des meubles garnissant le bien loué ne saurait priver les locations consenties du caractère de locations en meublé, dès lors qu'il n'est ni établi, ni même allégué, que cette société n'aurait pas participé aux profits d'une telle location.

Il suit de là que la société appelante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration a considéré qu’elle s’était livrée à une exploitation commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts, la rendant passible de l'impôt sur les sociétés en application du 2 de l’article 206 du même code.

Sur l’assujettissement de la société à la contribution sur les revenus locatifs :

L’article 234 nonies du code général des impôts institue une contribution sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition, dénommée contribution sur les revenus locatifs, acquittée par les bailleurs personnes morales et organismes passibles de l'impôt sur les sociétés. Il résulte de ce qui a été dit au point 6 que la société étant passible de l’impôt sur les sociétés, elle n’est pas fondée à soutenir qu’elle n’était pas assujettie à la contribution sur les revenus locatifs.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

Aux termes de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales : « Sont taxés d'office : (…) 2° à l'impôt sur les sociétés, les personnes morales passibles de cet impôt qui n'ont pas déposé dans le délai légal leur déclaration, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l'article L. 68 (…) ». Aux termes de l’article L. 68 du même livre : « La procédure de taxation d'office prévue aux 2° et 5° de l'article L. 66 n'est applicable que si le contribuable n'a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d'une mise en demeure (…) ».

Il résulte par ailleurs de la combinaison des dispositions des articles 53 A du code général des impôts, 223 de ce code, et du a. du I de l’article 38 de l’annexe III au code général des impôts, selon lequel la déclaration permettant de déterminer le résultat imposable d’une société passible de l’impôt sur les sociétés doit comporter la récapitulation des éléments concourant à la détermination du résultat, ainsi que le montant des recettes nettes soumises à la contribution mentionnée à l'article 234 nonies du code général des impôts, que la contribution mentionnée à l’article 234 nonies du code général des impôts ne fait pas l’objet d’une déclaration spécifique mais est incluse dans la déclaration prévue par les articles 53 A et 223 du code général des impôts, qui doit indiquer les recettes nettes qui y sont soumises. Selon le II de l’article 234 duodecies de ce code, elle est déclarée, contrôlée et recouvrée selon les mêmes règles et sous les mêmes garanties et sanctions qu'en matière d'impôt sur les sociétés.

Il résulte de ce qui a été exposée aux points précédents que dès lors qu’elle était passible de l’impôt sur les sociétés, la société La belle vue était astreinte à souscrire une déclaration de résultat. Il résulte de l’instruction qu’elle n’a pas déposé ses déclarations de résultat concernant les exercices clos en 2018 et 2019, en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées en ce sens et qu’elle a reçues le 18 juin 2021. Elle n’est, dès lors, pas fondée à soutenir que la procédure de taxation d’office prévue à l’article L. 66 du livre des procédures fiscales ne pouvait trouver à s’appliquer. Le moyen tiré de ce qu’elle aurait été privée de diverses garanties attachées à la procédure contradictoire, telles que la prorogation du délai de réponse à la proposition de rectification ou le recours hiérarchique, ne peut dès lors qu’être écarté.

Sur le bien-fondé des impositions :

La société ayant été régulièrement taxée d’office, elle supporte la charge de la preuve par application de l’article L. 193 du livre des procédures fiscales. Il lui appartient notamment, ainsi que l’a jugé le tribunal, de démontrer que les faits invoqués par l’administration fiscale ne relevaient pas d’une gestion anormale.

En ce qui concerne la renonciation à recettes :

En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Le fait de renoncer aux gains d’une location, qui présente normalement un caractère lucratif, sans bénéficier d’aucune contrepartie, constitue ainsi un acte anormal de gestion.

En premier lieu, il résulte de ce qui a été dit précédemment que le moyen tiré de ce que le caractère civil de l’activité de la société La belle vue ferait, par lui-même, obstacle à l’existence de l’acte anormal de gestion retenu par le service, procédant de la mise à disposition à titre gratuit, par cette société, au profit de ses associés, d’une partie de son bien doit être, en tout état de cause, écarté.

En deuxième lieu, il y a lieu d’écarter le moyen tiré du caractère inadapté et manifestement sommaire de la méthode retenue par l’administration pour évaluer les rectifications correspondant à cette renonciation à recettes par adoption des motifs retenus au point 11 du jugement.

En ce qui concerne le passif injustifié :

Le vérificateur a constaté l’existence d’un passif injustifié d’un montant de 473 203,97 euros figurant au crédit d’un compte courant d’associé au nom de la société SA White Gate et a réintégré cette somme dans les résultats sociaux de l’exercice clos en 2018.

Pour justifier de ce qu’en procédant au virement de 473 203,97 euros en date du 28 décembre 2018, la société a procédé au remboursement d’une ligne de crédit que lui avait consentie cette société, à hauteur des tirages précédemment effectués, la SCI La belle vue produit une convention de prêt signée le 8 novembre 2016 avec la société de droit luxembourgeois White Gate SA, dont l’associé unique est M. B..., qui détient, directement ou indirectement, l’ensemble des parts de la société appelante, et portant sur une somme de six millions d’euros, ainsi que sa traduction. Elle produit également le contrat d'investissement conclu le 15 décembre 2017 entre la SA White Gate et la société Maximus Investments Limited, par lequel la seconde s’est engagée à mettre à disposition de la première la somme de deux millions d’euros. Elle indique que les virements de 46 700 euros reçus par la SCI La belle vue le 27 décembre 2017, 31 000 euros reçus le 4 avril 2018, 332 000 euros reçus le 29 juin 2018 ont été effectués par la société Maximus Investments Limited par délégation de la SA White Gate et que le virement de 56 000 euros reçus le 30 avril 2018 a été effectué par la société Bluestream Consulting, par délégation de la société Maximus Investments Ltd. Elle produit à cette fin la convention de prêt, traduite, conclue entre ces deux dernières sociétés, par laquelle la première s’engage à mettre à disposition de la seconde une somme d’un million d’euros, ainsi que la copie et la traduction des instructions émanant de la SA White Gate et de la société Maximus Investments Ltd correspondant à ces délégations. Elle précise que le cumul de ces quatre virements s’élève à la somme de 465 700 euros et que la somme de 7 503,97 euros correspond aux intérêts contractuels calculés selon la formule de calcul mentionnée à l'article 3 de la convention du 8 novembre 2016. Elle produit également un courrier daté du 3 décembre 2018, par lequel la société White Gate demande au gérant de la SCI La belle vue le remboursement de « la dette en souffrance de 473 000 euros au titre de la convention de prêt avant le 31.12. 2018 ».

Pour remettre en cause la valeur des éléments ainsi produits, l’administration fait valoir que la convention du 8 novembre 2016 ne mentionne aucun objet quant au prêt concerné, ne précise aucune modalité de remboursement, la « date de remboursement » indiquée étant le 31 décembre 2017, soit un an avant la date du versement litigieux et que, alors que l'article 4 de la convention indique que : « La Date de remboursement peut être reportée d'un commun accord entre les Parties », aucun document permettant de justifier d'un tel accord, et reportant le remboursement au 31 décembre 2018, n'est versé aux débats. Elle fait également valoir que la convention produite ne permet pas de relier les flux financiers existant entre la SA White Gate et les sociétés intermédiaires Maximus Investments Limited et Blue Stream Consulting DMCC ayant effectivement versé les fonds, avec ce contrat de prêt. Elle relève que, s’agissant du contrat d’investissement conclu le 15 décembre 2017 entre la SA White Gate et la société Maximus Investments Limited, dont le siège social est situé sur l'île de Nevis, qui prévoit le versement par cette dernière à la société luxembourgeoise de la somme de deux millions d’euros le 15 décembre 2017, aucun fractionnement ou report de versement de cet « investissement », ni aucun autre bénéficiaire que la SA White Gate, ne sont prévus au contrat, et que le premier versement de Maximus Investments Limited au bénéfice de la SCI La belle vue a été effectué postérieurement au 15 décembre 2017. L’administration relève également que la convention de prêt conclue entre les sociétés Maximus Investments Limited et Blue Stream Consulting DMCC, dont le siège social est situé à Dubaï, est antérieure à la signature du contrat d'investissement et prévoit des paiements en dollars, alors que le virement du 27 avril 2018, de Blue Stream Consulting DMCC au bénéfice de la SCI La belle vue, a été effectué en euros.

En dépit des éléments ainsi relevés par l’administration, les documents produits par la société permettent de retracer les mouvements financiers en cause, et font apparaître qu’ils ont été ordonnés par la SA White Gate, qui s’était engagée par la convention du 8 novembre 2016 à mettre à la disposition de la SCI La belle vue la somme de six millions d’euros, en une ou plusieurs fois. La circonstance que les pièces produites par l'appelante et traduites en français ne permettent pas de retracer les flux financiers entre la SA White Gate et les sociétés intermédiaires ayant effectivement prêté les fonds ne saurait faire obstacle à la prise en compte des contrats liant cette société avec ces intermédiaires et des instructions, émanant de la société, au vu desquelles les fonds ont été versés à la SCI La belle vue, les virements effectués au profit de cette dernière faisant d’ailleurs état de la convention de prêt conclue entre la SA White Gate et l’intermédiaire. Dans ces conditions, la SCI La belle vue doit être regardée comme apportant des éléments suffisants pour justifier du lien entre les fonds ainsi prêtés et le contrat conclu entre elle et la SA White Gate, et comme démontrant qu’en procédant le 28 décembre 2018, au virement de 473 203,97 euros au profit de cette dernière, elle a procédé au remboursement des sommes mises à sa disposition dans le cadre de la convention du 8 novembre 2016. Alors même qu’elle a été improprement inscrite dans un compte courant d’associé au nom de la SA White Gate au lieu d’un compte tiers, et dès lors que ni le montant, ni l’objet, ni la bénéficiaire des sommes en cause n’ont été dissimulés dans les comptes, l’écriture ainsi portée au passif du bilan de la SCI ne saurait, dès lors, être regardée comme un passif injustifié et ne pouvait en conséquence être réintégrée au résultat de l’exercice clos en 2018.

En ce qui concerne les charges locatives :

Aux termes de l’article 31 du code général des impôts, applicable à la détermination des revenus fonciers : « I. – Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : (…) a ter) Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire (…) ». Aux termes de l’article 39 de ce code, applicable en matière d’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 209 du même code : « 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment : / 1° Les frais généraux de toute nature, les dépenses de personnel et de main-d’œuvre, le loyer des immeubles dont l’entreprise est locataire (…) ».

Il résulte de l’instruction que l’administration a remis en cause la déduction de charges correspondant à la fourniture d’électricité, aux dépenses de chauffage comprises dans les charges de copropriété et aux charges locatives comprises dans ces charges, au motif que le vérificateur n’avait pas été en mesure de déterminer si le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire n’avait pas été remboursé.

Il résulte cependant de ce qui a été dit aux points précédents que la SCI La belle vue était passible de l’impôt sur les sociétés et que les revenus qu’elle tirait de la location de son bien ne relevaient pas des revenus fonciers. Les dispositions de l’article 31 du code général des impôts, imposant au bailleur de justifier de ce qu’il n’a pu obtenir le remboursement des dépenses supportées pour le compte du locataire pour pouvoir déduire ces charges ne pouvaient, dès lors, être mobilisées en l’espèce. Il résulte par ailleurs de l’instruction, ainsi que le rappelle la société appelante, que les contrats de location qu’elle a conclus précisaient que le montant du loyer s’entendait toutes charges comprises, dont l’eau, l’électricité et le chauffage, de sorte que le loyer perçu intégrait forfaitairement la contrepartie de ces frais, sans que la société soit tenue, en sus, d’apporter la preuve négative de ce que ces frais ne lui auraient pas été remboursés. Les dépenses en cause ont donc été engagées par la société, titulaire des contrats, pour les besoins de son activité locative. La société est, par suite, fondée à soutenir que c’est à tort que les sommes de 3 384,83 euros en 2018 et 2 319,13 euros en 2019, correspondant à la fourniture d’électricité, 5 721,03 euros en 2018 et 5 342,60 euros en 2019, correspondant au chauffage et 15 484,53 euros en 2018 et 12 082,93 euros en 2019, correspondant aux charges locatives, n’ont pas été retenues dans ses charges déductibles.

En ce qui concerne les intérêts d’emprunt et intérêts bancaires :

Aux termes du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, applicable à la détermination des revenus fonciers : « I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : (...) d. Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés (...) ». Il résulte de ces dispositions que seuls peuvent être admis en déduction des revenus fonciers les intérêts des dettes engagées directement pour les finalités qui y sont limitativement énumérées. Il résulte toutefois des dispositions combinées du 1° de l’article 39 du code général des impôts et de l’article 209 de ce code que, en matière d’impôt sur les sociétés, le bénéfice net est établi sous déduction des frais généraux de toute nature, au nombre desquels figurent les charges financières correspondant aux intérêts d’emprunt.

Il résulte de l’instruction que, pour refuser d’admettre la déduction des sommes de 66 000 euros en 2018 et 143 963,89 euros en 2019, correspondant aux intérêts d’un prêt souscrit auprès de la BNP le 3 mai 2017 pour un montant de 5 millions d’euros, et de la somme de 7 709,9 euros correspondant aux intérêts du prêt conclu avec la SA White Gate, l’administration, qui n’a pas entendu soutenir au cours de la procédure de rectification ni au stade contentieux que ces opérations ne se rattacheraient pas à une gestion commerciale normale, s’est fondée sur le fait que la société ne justifiait pas que ces sommes avaient servi à financer la conservation, l’acquisition, la construction, l'agrandissement, la réparation ou l’amélioration des lots meublés propriété de la société. Dès lors que la SCI La belle vue n’est pas imposable dans la catégorie des revenus fonciers mais est passible de l’impôt sur les sociétés, l’administration ne pouvait se fonder sur le caractère limitatif de l’énumération posée par l’article 31 du code général des impôts pour remettre en cause ces dépenses, alors que, ainsi que le relève la société, elle a justifié des contrats de prêts correspondant à ces charges financières. L’administration n’invoquant pas d’autre motif pour fonder ces rectifications, la SCI La belle vue est fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration n’a pas admis la déduction de ces charges.

L’administration a, par ailleurs, refusé d’admettre la déduction au titre de l’exercice clos en 2018 des sommes de 19 623,33 euros et 30 788,33 euros correspondant aux intérêts d’un emprunt de 6 millions d’euros souscrit le 13 avril 2017 auprès de la BNP, versées respectivement les 29 juin 2017 et 9 octobre 2017, au motif qu’elle n’avait pu s’assurer que ces intérêts n’avaient pas été comptabilisés au cours de l’exercice clos en 2017. Elle a reproduit, dans sa proposition de rectification, les indications du cabinet comptable selon lequel la méthode de comptabilisation qu’il a retenue « a eu pour inconvénient parfois de retarder la date des dites écritures » et qui précise que « n’ayant eu aucun document en 2017, l’ensemble des opérations ont été enregistrées avec les écritures de 2018 ». Alors que les intérêts afférents aux emprunts contractés par une entreprise constituent une charge de l'exercice au cours duquel ils ont couru ou sont échus, en se bornant à indiquer que le prêt BNP du 13 avril 2017, rédigé en langue française, indique expressément qu’il est destiné à l’acquisition d’un ensemble immobilier à usage d’habitation sis « Château De Juan les Pins » 63 chemin du Crouton, 06600 Antibes, la SCI La belle vue ne conteste pas utilement ce chef de rectification.

En ce qui concerne les pénalités :

Aux termes de l’article 1728 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années d’imposition en litige : « 1. Le défaut de production dans les délais prescrits d'une déclaration ou d'un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt entraîne l'application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l'acte déposé tardivement, d'une majoration de : (…) b. 40 % lorsque la déclaration ou l'acte n'a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d'avoir à le produire dans ce délai ».

Il résulte de l’instruction que la société requérante n’a pas déféré aux mises en demeure, reçues le 18 juin 2021, de souscrire ses déclarations de résultat des exercices clos en 2018 et 2019. Par suite, elle n’est pas fondée à soutenir qu’en appliquant la majoration de 40 % prévue par l’article 1728 du code général des impôts, l’administration se serait livrée à une inexacte application de ces dispositions.

Il résulte de tout ce qui précède que la SCI La belle vue est seulement fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice ne lui a pas accordé une réduction de ses bases d’imposition à l’impôt sur les sociétés des années 2018 et 2019, à concurrence, respectivement de 573 522 et 163 708 euros, sommes déterminées selon les modalités figurant dans le tableau ci-dessous, ainsi que des pénalités correspondantes :

2 018

2 019

passif injustifié

473 203,97 €

fourniture d'électricité

3 384,83 €

2 319,13 €

charges de copropriété chauffage

5 721,03 €

5 342,60 €

charges de copropriété locatives

15 484,53 €

12 082,93 €

intérêts d'emprunt

66 000,00 €

143 963,89 €

intérêts d'emprunt

7 709,90 €

Total

571 504,26 €

163 708,55 €

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la SCI La belle vue et non compris dans les dépens.

D É C I D E:

Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la SCI La belle vue tendant à la décharge de la retenue à la source à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2018, et des pénalités correspondantes.

Article 2 : La base de l’impôt sur les sociétés assignée à la SCI La belle vue au titre des années 2018 et 2019 est réduite d’une somme de respectivement 571 504,26 euros et 163 708,55 euros.

Article 3 : La SCI La belle vue est déchargée des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés correspondant à cette réduction des bases d’imposition, et des pénalités correspondantes.

Article 4 : Le jugement du tribunal administratif de Nice n° 2203671 du 12 décembre 2024 est réformé en ce qu’il a de contraire au présent arrêt.

Article 5 : L’Etat versera à la SCI La belle vue une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 6 : Le surplus des conclusions de la requête d’appel de la SCI La belle vue est rejeté.

Article 7 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI La belle vue et au ministre de l’action et des comptes publics.

Copie en sera adressée au directeur de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 4 septembre 2026, à laquelle siégeaient :

- Mme Anne Menasseyre, présidente,

- Mme Florence Noire, première conseillère,

- M. Flavien Cros, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 18 septembre 2026.